Une agence qui met des logements en location sans les gérer ne vit pas comme un cabinet de gestion. Elle encaisse ses honoraires à chaque nouveau bail, pas chaque mois. Ainsi, le repreneur ne rachète pas une rente, mais un savoir-faire, un fichier de propriétaires et une capacité à relouer vite.
C'est pourquoi le fonds de commerce agence de location se lit autrement que les autres. Sa valeur dépend de la part de ses revenus qui se répète. Cet article détaille ce que contient ce fonds, comment il se valorise et comment le céder sans perdre de valeur.
En bref
Le fonds de commerce agence de location regroupe les mandats de mise en location, le fichier de propriétaires bailleurs, les annonces, l'enseigne et l'équipe. Ses revenus viennent des honoraires de chaque bail signé, donc ils ne se répètent pas d'eux-mêmes. En pratique, les repères que nous publions vont de 0 à 30 % du chiffre d'affaires pour la transaction et de 200 à 380 % pour la gestion locative : une agence de location se lit entre les deux, selon la part de revenus qui revient chaque année.
À ne pas confondre
Cette page traite de l'agence qui met en location des logements pour le compte de propriétaires, sans mandat de gestion : elle trouve le locataire, rédige le bail, puis s'arrête là. En revanche, le cabinet de gestion locative encaisse les loyers et facture des honoraires chaque mois, et se valorise de 200 à 380 % du chiffre d'affaires. Dans le premier cas, la valeur repose sur la capacité à relouer. Dans le second, elle repose sur les mandats en cours.
Que contient un fonds de commerce agence de location ?
Un fonds de commerce réunit les éléments qui permettent d'exploiter une clientèle. Dans une agence de location, la clientèle se compose de propriétaires bailleurs et de candidats locataires. Cependant, seuls les premiers pèsent réellement dans le prix.
Concrètement, le fonds comprend les éléments suivants :
- les mandats de mise en location en cours, avec leur durée et leur exclusivité éventuelle ;
- le fichier de propriétaires bailleurs et l'historique des logements loués pour eux ;
- le fichier de candidats locataires et les dossiers déjà constitués ;
- l'enseigne, le nom commercial, le site internet, la ligne téléphonique et les annonces en ligne ;
- le droit au bail du local et son agencement ;
- le logiciel de diffusion des annonces et les modèles de bail ;
- les contrats de travail des équipes, qui suivent l'activité.
De plus, le fichier de propriétaires est l'actif le plus précieux. En effet, un propriétaire satisfait confie son prochain départ de locataire à la même agence. Pour situer ce fonds parmi les autres métiers, consultez notre guide du fonds de commerce d'une agence immobilière. Pour la définition générale, lisez notre article sur le fonds de commerce immobilier.
Ce qui distingue ce fonds de la gestion locative
La frontière entre les deux métiers tient à une seule question : qui encaisse quoi, et quand ? Or, les réponses changent tout pour un acquéreur.
Des honoraires perçus à chaque bail
Par exemple, une agence de gestion perçoit des honoraires tous les mois, tant que le mandat dure. Une agence de location, elle, facture une mise en location puis recommence avec un autre logement. Ainsi, son chiffre d'affaires dépend du nombre de baux signés dans l'année. À ce titre, un repreneur cherche à savoir combien de ces baux proviennent de propriétaires déjà connus.
Des honoraires encadrés par la loi
Par ailleurs, la loi encadre la part des honoraires que paie le locataire. Selon Service-Public.fr, cette part ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés. Elle se limite aussi à un plafond par mètre carré de surface habitable : 12,10 euros en zone très tendue, 10,09 euros en zone tendue et 8,07 euros ailleurs, toutes taxes comprises. De plus, l'état des lieux d'entrée est plafonné à 3,03 euros par mètre carré.
En revanche, l'agence fixe librement ses tarifs et peut facturer davantage au propriétaire. De plus, ces plafonds se révisent régulièrement, la page officielle étant vérifiée au 12 janvier 2026. Un acquéreur contrôle donc comment l'agence répartit ses honoraires entre bailleur et locataire.
Une carte professionnelle qui ne se transmet pas
Enfin, la carte professionnelle reste attachée à son titulaire. La fiche officielle sur la carte d'agent immobilier range la location dans la mention transaction. Le repreneur doit donc détenir la sienne, ou une habilitation adaptée, avant la signature. Notre article sur le fonds de commerce d'une agence de transaction détaille ce point voisin.
Valeur d'un fonds de commerce selon le métier — repères 2026
Ces fourchettes correspondent aux opérations que nous accompagnons, exprimées en pourcentage du chiffre d'affaires annuel hors taxes récurrent de l'exercice précédant la cession.
| Métier cédé | Fourchette | En multiple | Pourquoi ce niveau |
|---|---|---|---|
| Gestion locative | 200 à 380 % du chiffre d'affaires | 2 à 3,8× | Honoraires mensuels, baux longs, forte visibilité |
| Syndic de copropriété | jusqu'à 150 % du chiffre d'affaires | jusqu'à 1,5× | Revenus récurrents, mais mandats révocables en assemblée générale |
| Location saisonnière | 100 à 150 % du chiffre d'affaires | 1 à 1,5× | Mandats courts, saisonnalité, cadre réglementaire mouvant |
| Transaction | 0 à 30 % du chiffre d'affaires | 0 à 0,3× | Chiffre d'affaires non récurrent, dépendant des négociateurs |
| Agence de location seule | Pas de fourchette publiée | — | Se fixe au cas par cas, selon la part de revenus qui se répète |
La moyenne observée en transaction se situe autour de 15 % du chiffre d'affaires. Ces repères restent indicatifs : seule une analyse du fichier de propriétaires permet de fixer une fourchette tenable.
Comment valoriser un fonds de commerce agence de location ?
La méthode de référence reste le multiple du chiffre d'affaires. Cependant, pour une agence de location, tout le travail consiste à isoler la part qui revient chaque année. Un repreneur commence donc par classer les baux signés sur trois exercices : propriétaires fidèles d'un côté, nouveaux propriétaires de l'autre.
Ensuite, il regarde combien de bailleurs ont confié plusieurs logements ou plusieurs relocations. Ainsi, plus cette part est élevée, plus le chiffre d'affaires ressemble à celui d'un portefeuille. Notre article sur la valeur d'une agence immobilière en 2026 replace ces repères dans l'ensemble du marché.
Ce qui fait monter la valeur
- un fichier de propriétaires fidèles, qui reviennent à chaque relocation ;
- des mandats de mise en location en exclusivité ;
- des baux signés régulièrement d'une année sur l'autre ;
- un chiffre d'affaires réparti sur de nombreux bailleurs ;
- des mandats de gestion déjà confiés par une partie des propriétaires ;
- une équipe stable, capable de relouer sans le dirigeant.
Ce qui fait baisser la valeur
- un chiffre d'affaires porté par quelques gros bailleurs ;
- des baux signés surtout grâce à un seul portail d'annonces ;
- des propriétaires jamais recontactés après la mise en location ;
- un dirigeant présent à chaque visite ;
- des mentions d'honoraires absentes des mandats ou des baux ;
- un fichier tenu sur des tableurs dispersés.
Par ailleurs, le principal levier de valeur est la conversion en mandats de gestion. En effet, un bailleur qui a déjà loué avec vous accepte plus facilement de vous confier ses loyers. Notre article sur le développement d'un portefeuille de gestion locative explique cette démarche, et celui sur la gestion locative, mieux valorisée que la transaction en montre l'effet sur le prix.
