Vous gérez des meublés de tourisme pour le compte de propriétaires et vous pensez à céder votre activité ? Dans ce cas, la réglementation de la location saisonnière sera l'un des premiers sujets du repreneur. En effet, depuis la loi du 19 novembre 2024, chaque logement de votre portefeuille doit répondre à des règles plus strictes.
Cet article fait le point sur ce qui change en 2026 et sur la façon dont ces règles pèsent sur une cession. Concrètement, vous y trouverez les points que l'acquéreur vérifiera, les erreurs qui font baisser le prix et un cas pratique illustratif.
En bref
La réglementation de la location saisonnière s'applique aux logements que vous gérez, et non à votre seule structure. Ainsi, un repreneur contrôlera l'enregistrement, l'autorisation de changement d'usage, le diagnostic de performance énergétique et le règlement de copropriété de chaque logement. Sur les opérations que nous accompagnons, une activité de location saisonnière se cède entre 100 et 150 % de son chiffre d'affaires annuel hors taxes : la conformité du portefeuille décide souvent de sa place dans cette fourchette.
À ne pas confondre
En pratique, cette page traite des règles qui encadrent les meublés de tourisme eux-mêmes : enregistrement, changement d'usage, performance énergétique, copropriété. À ne pas confondre avec les règles propres à votre métier de gestionnaire, comme la carte professionnelle prévue par la loi Hoguet. Par ailleurs, la limite de 90 jours consécutifs pour un même client définit le meublé de tourisme. Elle se distingue du plafond annuel de 120 jours pour une résidence principale, qu'une commune peut abaisser à 90 jours.
Pourquoi la réglementation de la location saisonnière pèse sur la valeur d'une activité
Un repreneur n'achète pas des murs. En réalité, il achète des mandats de gestion attachés à des logements précis. C'est pourquoi un logement qui ne respecte pas les règles fragilise directement le mandat qui s'y rattache.
Par exemple, prenons un cas simple. Si une commune constate qu'un logement fonctionne sans autorisation de changement d'usage, le propriétaire risque une amende et l'arrêt de la location. De ce fait, le chiffre d'affaires lié à ce logement disparaît, et le repreneur le sait.
Par ailleurs, la loi du 19 novembre 2024 a donné de nouveaux outils aux communes, comme le détaille l'Agence nationale pour l'information sur le logement. Le risque réglementaire varie donc fortement d'une commune à l'autre. Notre article sur la valorisation d'un portefeuille de location saisonnière après la loi Le Meur détaille cet effet sur le prix.
Ce que la loi du 19 novembre 2024 change pour une cession en 2026
Concrètement, le texte touche cinq sujets. Chacun d'eux entre dans l'audit d'un repreneur.
L'enregistrement de chaque logement
Aujourd'hui, la déclaration avec enregistrement n'existe que dans certaines communes. Le numéro attribué comporte treize caractères, selon Service-Public.fr. Toutefois, la loi généralise cette obligation à toute la France, au moyen d'un téléservice national. Le texte fixait une échéance au 20 mai 2026 au plus tard. Cependant, Service-Public.fr indiquait en juillet 2026 une mise en service prévue au quatrième trimestre 2026. Ensuite, les numéros délivrés par les communes devront être renouvelés sur ce téléservice.
Le changement d'usage et les quotas
La loi vise désormais expressément les meublés de tourisme dans le régime du changement d'usage. Ainsi, une commune peut instaurer une autorisation préalable, puis limiter le nombre d'autorisations dans certains quartiers. L'absence d'autorisation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 euros par local. En pratique, le repreneur demandera la preuve de chaque autorisation.
La performance énergétique
Pour obtenir une autorisation de changement d'usage, un logement doit aujourd'hui être classé de A à E. À partir du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront être classés de A à D. Le maire peut aussi exiger un diagnostic en cours de validité. Un portefeuille de logements mal classés porte donc un risque à moyen terme.
La copropriété
Dans ce contexte, une copropriété peut désormais interdire la location de meublés de tourisme à la majorité des deux tiers. Cette règle ne vise que les lots d'habitation qui ne sont pas des résidences principales. De plus, le copropriétaire qui loue doit en informer le syndic. Un logement situé dans un immeuble hostile à cette activité reste donc fragile.
La fiscalité des propriétaires
Enfin, la loi a réduit l'avantage fiscal des propriétaires. Selon Service-Public.fr, l'abattement est de 30 % pour un meublé non classé, sous un plafond de 15 000 euros de recettes. Pour un meublé classé, il atteint 50 %, sous 77 700 euros pour les revenus de 2025. De ce fait, certains propriétaires peuvent se détourner de la location courte. Ce point concerne leurs revenus personnels : pour toute question fiscale, un avocat fiscaliste (nous pouvons vous en recommander) reste l'interlocuteur à consulter.
Réglementation de la location saisonnière : les points contrôlés lors d'une cession — repères 2026
Ce tableau résume les règles issues de la loi du 19 novembre 2024 et leur effet sur la valeur d'un portefeuille.
| Point contrôlé | Ce que prévoit la règle | Effet possible sur la cession |
|---|---|---|
| Enregistrement | Numéro de treize caractères ; téléservice national annoncé pour le quatrième trimestre 2026 | Logement sans numéro : annonce fragile, mandat à risque |
| Changement d'usage | Autorisation selon la commune ; amende jusqu'à 100 000 euros par local | Chiffre d'affaires du logement contesté par le repreneur |
| Performance énergétique | Classes A à E aujourd'hui pour une autorisation ; A à D en 2034 | Travaux à prévoir chez les propriétaires |
| Copropriété | Interdiction possible à la majorité des deux tiers pour les résidences secondaires | Logement exposé à un arrêt de la location |
| Fiscalité des propriétaires | Abattement de 30 % (non classé) ou 50 % (classé) | Risque de départ de certains propriétaires |
Comment le repreneur contrôle la conformité de votre portefeuille
L'audit d'acquisition suit un ordre assez constant. D'abord, l'acquéreur demande la liste des logements sous mandat, avec leur commune et leur chiffre d'affaires. Ensuite, il croise cette liste avec les règles locales.
Pour chaque logement, il réclame le numéro d'enregistrement, l'autorisation de changement d'usage si la commune l'impose et le diagnostic énergétique. De plus, il lit aussi les règlements de copropriété des immeubles concernés. Notre article sur l'audit d'acquisition d'un cabinet de gestion décrit cette démarche en détail.
À ce titre, le montage retenu compte aussi. En cas de cession de titres, la société transmet ses engagements avec elle. En revanche, une cession de fonds de commerce isole davantage le passé de la structure. Notre article céder son fonds ou sa société compare les deux options. Dans tous les cas, un avocat spécialisé en cession d'entreprises immobilières rédige les clauses de garantie.
