Reprendre une agence immobilière, c'est aussi reprendre une équipe. Négociateurs salariés, gestionnaires, assistantes : ces personnes portent la relation avec les clients. Ainsi, leur sort juridique pèse directement sur la réussite de la reprise.
C'est pourquoi cet article explique ce que prévoit le code du travail lors d'un changement d'employeur. Il distingue la cession du fonds de la cession des parts, détaille ce dont le repreneur hérite et rappelle l'obligation d'information des salariés, assouplie en 2026. Enfin, un cas pratique montre comment s'y préparer.
En bref
Lors de la vente du fonds d'une agence, l'article L1224-1 du code du travail impose la poursuite de tous les contrats de travail en cours avec le nouvel employeur. De plus, ce dernier reprend les obligations de l'ancien employeur à la date de la vente, sauf exceptions prévues par l'article L1224-2. En revanche, lors d'une cession des parts, la société reste l'employeur. Enfin, dans une entreprise de moins de 50 salariés, le cédant doit informer ses salariés au moins un mois avant la vente conclue après le 27 juillet 2026.
À ne pas confondre
Cette page traite du transfert des contrats de travail, c'est-à-dire des salariés de l'agence. Il ne faut pas le confondre avec le transfert des mandats confiés par les clients, comme les mandats de gestion ou de syndic. Ces mandats obéissent à leurs propres règles. Par exemple, notre article Transfert des mandats de syndic lors d’une cession traite ce second sujet.
Ce que prévoit l'article L1224-1 du code du travail
Le texte est court. Selon l'article L1224-1 du code du travail, consulté le 13 novembre 2026, une modification dans la situation juridique de l'employeur maintient les contrats de travail en cours. Le texte cite notamment la succession, la vente, la fusion, la transformation du fonds et la mise en société.
Concrètement, les contrats en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel. Le texte vise tous les contrats, sans distinction de poste. Ainsi, le repreneur ne choisit pas les salariés qu'il garde. De même, le salarié n'a pas à signer un nouveau contrat pour rester en poste.
Par ailleurs, cette règle protège autant le repreneur que l'équipe. En effet, elle garantit la continuité de l'activité le jour de la reprise. Notre guide Reprise d’agence immobilière : le guide complet pour réussir votre projet replace cette étape dans l'ensemble du processus. Toutefois, l'application du texte à une situation précise mérite toujours l'avis d'un avocat en droit du travail.
Cession du fonds ou cession des parts : deux situations différentes
Le montage choisi change la question. Lors d'une cession du fonds de commerce, l'exploitant change : un nouvel employeur succède à l'ancien. C'est alors que l'article L1224-1 s'applique. Notre article Qu’est-ce qu’un fonds de commerce d’agence immobilière ? détaille ce que contient ce fonds.
En revanche, lors d'une cession des parts, la société qui emploie les salariés ne change pas. Seuls ses associés changent. De ce fait, les contrats de travail restent signés avec la même société, sans transfert à organiser. Pour comprendre ce mécanisme, lisez Qu’est-ce qu’une société, titres ou parts sociales ?
Cependant, la cession des parts ne supprime pas les risques. Le repreneur achète la société avec tout son passé social. C'est pourquoi l'audit des contrats, des primes et des éventuels litiges reste indispensable dans les deux cas. Notre article Quelle est la différence entre une société et un fonds de commerce ? compare les deux montages.
Ce qui change pour les salariés selon le montage — repères 2026
Ce tableau reprend les textes officiels consultés le 13 novembre 2026 sur Légifrance et sur le site Entreprendre Service Public.
| Point | Cession du fonds | Cession des parts |
|---|---|---|
| Employeur | Le repreneur devient le nouvel employeur | La société reste l'employeur |
| Contrats de travail | Ils subsistent avec le nouvel employeur (article L1224-1) | Ils continuent sans changement |
| Obligations envers les salariés | Reprises par le nouvel employeur, sauf exceptions (article L1224-2) | Restent à la charge de la société |
| Information préalable des salariés | Au moins un mois avant la vente, entreprise de moins de 50 salariés | Même règle en cas de cession de la majorité du capital |
| Attestations des négociateurs | Délivrées par le titulaire de la carte professionnelle | À revoir si leurs mentions changent |
Ces repères ne remplacent pas l'analyse d'un avocat en droit du travail.
Ce dont le repreneur hérite envers les salariés
Le transfert des contrats de travail ne porte pas seulement sur l'avenir. Selon l'article L1224-2 du code du travail, le nouvel employeur reprend les obligations qui incombaient à l'ancien à la date de la modification. Ainsi, une somme due avant la vente peut être réclamée au repreneur.
Toutefois, le texte prévoit deux exceptions. La première vise les procédures de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. La seconde vise la substitution d'employeurs intervenue sans convention entre eux. Dans une cession amiable d'agence, ces exceptions jouent donc rarement.
En pratique, le même article organise un rééquilibrage. Le premier employeur rembourse les sommes acquittées par le nouveau, dues à la date de la modification. Cependant, ce remboursement disparaît si la convention entre eux a déjà tenu compte de cette charge. C'est pourquoi l'acte de cession doit traiter ce point noir sur blanc.
Le sort des accords collectifs de l'entreprise
Une cession peut aussi remettre en cause un accord collectif propre à l'entreprise. Dans ce cas, l'article L2261-14 du code du travail prévoit que l'accord continue de produire effet. Il s'applique jusqu'à l'accord qui le remplace ou, à défaut, pendant un an après le délai de préavis. Par ailleurs, une négociation peut s'ouvrir dans les trois mois, à la demande d'une partie.
Les négociateurs, les attestations et les agents commerciaux
Dans une agence, certains collaborateurs négocient pour le compte du titulaire de la carte professionnelle. Selon l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, ils justifient de leurs pouvoirs par une attestation. Le titulaire de la carte délivre ce document, après le visa de la chambre de commerce et d'industrie compétente.
De plus, le même article précise que toute modification des mentions de l'attestation entraîne la délivrance d'un nouveau document. Par conséquent, un changement de titulaire après la reprise impose de revoir les attestations de l'équipe. Notre article Quelles sont les obligations légales et réglementaires liées à l’achat d’une agence immobilière ? détaille les autres formalités.
Enfin, beaucoup d'agences travaillent avec des agents commerciaux indépendants. Leur contrat n'est pas un contrat de travail. Ainsi, son sort ne relève pas de l'article L1224-1 et se règle à part. Sur ce point, seul un avocat spécialisé en cession d'entreprises immobilières peut vous indiquer la bonne démarche.
