La fiscalité de la cession d’un fonds de commerce immobilier obéit à des règles bien précises. Le cédant supporte l’imposition de sa plus-value professionnelle. L’acquéreur, lui, règle les droits d’enregistrement sur le prix payé.
Ainsi, la facture fiscale se répartit entre les deux parties. Cet article détaille qui paie quoi, à quel taux, et pourquoi le prix de vente reste bloqué plusieurs mois après la signature.
En bref
Lors d’une cession de fonds de commerce immobilier, chacun paie sa part : le cédant supporte l’imposition de sa plus-value professionnelle, l’acquéreur les droits d’enregistrement prévus à l’article 719 du code général des impôts. Par ailleurs, beaucoup de cédants découvrent trop tard le séquestre : le prix reste bloqué plusieurs mois après la signature. Compte tenu des écarts possibles, faites valider votre situation par un avocat fiscaliste, que nous pouvons vous recommander.
À ne pas confondre
Cette page traite de la fiscalité applicable à l’opération de cession : qui paie quoi, et sur quelle base. À ne pas confondre avec la valorisation, qui fixe le prix de vente en amont. Par ailleurs, l’imposition de la plus-value pèse sur le cédant, tandis que les droits d’enregistrement sont à la charge du repreneur : deux prélèvements différents, sur deux personnes différentes.
Fonds de commerce immobilier ou parts sociales : deux fiscalités de cession opposées
Le choix entre la vente du fonds de commerce et la vente des parts sociales détermine toute la suite. En effet, ces deux opérations ne relèvent pas du même régime fiscal. Ainsi, le cédant d’un fonds réalise une plus-value professionnelle. Le cédant de parts réalise une plus-value sur valeurs mobilières.
Concrètement, la vente du fonds fait sortir un actif du patrimoine de l’entreprise. Si une société détient ce fonds, elle encaisse le prix. Par ailleurs, le dirigeant doit sortir cette trésorerie de la société, ce qui déclenche une seconde imposition. Ce point surprend souvent les cédants mal préparés.
À l’inverse, la vente de la société transmet l’ensemble : le fonds, les contrats, mais aussi les dettes et les risques passés. C’est pourquoi les acquéreurs préfèrent fréquemment acheter le fonds seul. Nous détaillons ces deux voies dans notre analyse céder son agence : le fonds de commerce ou la société ?.
De plus, le périmètre de l’actif cédé varie selon le métier exercé. Une agence de transaction transmet des mandats ponctuels. Un cabinet de gestion transmet des mandats récurrents. Notre article sur le fonds de commerce d’une agence de transaction précise cette composition.
Ce que paie le cédant : l’imposition de la plus-value professionnelle
Concrètement, le cédant calcule sa plus-value en retranchant la valeur nette comptable du fonds au prix de vente. Or, un fonds créé par le dirigeant figure souvent au bilan pour une valeur très faible. De ce fait, la plus-value se rapproche du prix de cession lui-même.
Les taux applicables selon le régime de l’entreprise
Une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu distingue deux catégories. La plus-value à court terme rejoint le résultat imposable au barème progressif. La plus-value à long terme, elle, subit un taux réduit de 12,8 %. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 30 % au total.
En revanche, une société soumise à l’impôt sur les sociétés traite ce gain comme un résultat ordinaire. Le taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42 500 euros de bénéfice, sous conditions. Au-delà, l’administration retient le taux normal de 25 %, comme le rappelle le portail officiel de l’administration fiscale.
Les trois régimes d’exonération à examiner
Premièrement, l’article 238 quindecies du code général des impôts exonère totalement la plus-value lorsque le prix des éléments transmis n’excède pas 500 000 euros. L’exonération devient partielle entre 500 000 et 1 000 000 d’euros. Le cédant doit avoir exercé son activité pendant au moins cinq ans.
Deuxièmement, l’article 151 septies vise les petites entreprises. Pour une activité de prestations de services comme l’immobilier, l’exonération est totale sous 90 000 euros de recettes annuelles. Elle devient partielle entre 90 000 et 126 000 euros.
Troisièmement, l’article 151 septies A accompagne le départ à la retraite. Attention toutefois : ce dispositif exonère l’impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux restent dus sur la plus-value à long terme. Cette nuance change le montant net perçu.
Ce que paie l’acquéreur : les droits d’enregistrement
En revanche, l’acquéreur supporte les droits de mutation sur le prix du fonds. Le barème figure à l’article 719 du code général des impôts. La doctrine fiscale officielle détaille sa liquidation, taxes additionnelles comprises.
Concrètement, trois tranches se succèdent. La fraction du prix inférieure à 23 000 euros échappe à toute taxation. La fraction comprise entre 23 000 et 200 000 euros supporte 3 %. Au-delà de 200 000 euros, le taux global atteint 5 %.
Par ailleurs, l’administration liquide ces droits sur le prix augmenté des charges. Si elle estime la valeur vénale supérieure au prix déclaré, elle retient cette valeur. C’est pourquoi une évaluation solide protège les deux parties. Notre méthode d’évaluation figure dans l’article combien vaut une agence immobilière en 2026.
Enfin, la taxe sur la valeur ajoutée ne s’applique pas systématiquement. La transmission d’une universalité complète de biens bénéficie d’une dispense spécifique. Un avocat fiscaliste vérifie ce point avant la rédaction de l’acte.
